Actualité en droit public de l’immobilier et en environnement

Thomas Hauzeur
Avocat
Associé fondateur Cabinet Iuxta Legal
Chargé de cours à l’Executive Master en Immobilier à l’UCL-FUSL

Comme vous l’aurez certainement suivi, l’actualité en droit public immobilier et en environnement est extrêmement riche.

En effet, arrivant en fin de législature, le législateur s’empresse de faire aboutir les nombreux projets lancés en début de législature. Voici une rapide présentation de certains projets adoptés ou sur le point d’être adoptés, en région bruxelloise. Étant donné le nombre élevé de ces nouveautés, nous ne pourrions toutefois prétendre à une présentation exhaustive.

Report entrée en vigueur modification du CoBAT

En région bruxelloise, l’une des grosses actualités de cette législature portait sur la refonte importante de la législation en matière d’aménagement du territoire et d’urbanisme, et dans une certaine mesure également en matière de permis d’environnement.

Pour ce faire, le législateur avait adopté une ordonnance modificative du 30 novembre 2017. Celle-ci devait rentrer en vigueur en deux temps :

Premier temps : le dixième jour qui suit la publication au MB, pour les parties du nouveau CoBAT relatives à la planification (avec comme mesure phare les « PAD »…) ; aux règlements d’urbanisme (cf. infra) ; aux renseignements urbanistiques (ce voulant simplifiée, mais obligeant les demandeurs à introduire un descriptif « sommaire » de leurs biens, ce qui n’a pas été sans bloquer de nombreuses transactions immobilières, tant certaines communes se montraient exigeantes, voire intrusives).

Ces parties sont bien entrées en vigueur en date du 1ermai 2018

Deuxième temps : Le reste devait entrer en vigueur le 20 avril 2019. Il s’agissait d’une partie conséquente, puisqu’elle concernait principalement les mesures relatives aux instructions des demandes de permis d’urbanisme et de lotir. Avec un changement de paradigme conséquent, puisque la majorité des délais d’ordre sont transformés en délai de rigueur.

En d’autres termes, les délais d’instruction ne pourront plus être dépassés sans conséquence. Dans la majorité des cas ils aboutiront, pour les avis, à la possibilité de poursuivre la demande d’instruction. Et pour les délais de délivrance, à un refus tacite des permis. La plus grande vigilance sera donc de mise dans le suivi de l’instruction des demandes de permis.

Toutefois, le délai d’entrée en vigueur a été postposé au 1erseptembre 2019, afin de permettre aux différentes administrations de mieux préparer cette véritable révolution.

En revanche, le changement des seuils à partir desquels différents projets immobiliers sont soumis à évaluation des incidences (que ce soit, sous forme de rapport d’incidences ou à étude d’incidences) rentreront bien en vigueur à partir de ce 20 avril 2019.

Il s’agit principalement des seuils suivants.

Activités CoBAT (jusqu’au 20 avril 2019) CoBAT (après 20 avril 2019)
Parking
  • Couvert
    • de 25 à 400 places : RI
    • + 200 places : EI
  • Air libre
    • de 50 à 200 places : RI
    • + 200 places : EI
  • Couvert & air libre
    • de 50 à 400 places : RI
    • + 400 places : EI
Bureau
  • 5 000 et 20 000 m² : RI
  • +  20 000 m² : EI
Idem sauf que ***
Commerce
  • + de 1 000 m² net : RI
  •  1 250 et 5 000 m² bruts ***
  • + 5 000 m² : EI
Logement AUCUNE ÉVALUATION
  • + de 2 500 m² plancher, *** stationnement : RI
Équipements
  • + 200 m² : RI
  • + 1 000 m² ou 5 000 m² avec install. à l’air libre : RI

* RI : Rapport d’incidences
** EI : Études d’incidences
*** Exception faite de la superficie de plancher éventuellement occupée par des espaces de stationnement pour véhicules à moteur. 

Délais de demande d’avis du SIAMU

Une autre nouveauté importante dans les modifications apportées au CoBAT est, pour la majorité des projets, de ne plus soumettre la recevabilité des demandes de permis au dépôt conjoint de l’avis du service incendie (SIAMU). Celui-ci sera dès lors demandé en cours d’instruction.

Le Gouvernement devait encore déterminer les projets pour lesquels le SIAMU disposerait d’un avis de principe de trente jours et les projets, jugés plus complexes, qui seraient soumis un avis de soixante jours.

Ces projets ont à présent été fixés par un arrêté du Gouvernement du 21 février 2019.

Pour les catégories suivantes, l’avis du SIAMU est envoyé dans les soixante jours de la réception de la demande d’avis : (i) les demandes de permis et certificats qui concernent des actes et travaux soumis à évaluation des incidences par le CoBAT ; (ii) les demandes de permis relatifs aux projets mixtes ; (iii) les demandes de permis et certificats qui concernent les bâtiments industriels dont la superficie est supérieure à 500 m2 ; (iv) les demandes de permis et certificats qui concernent les bâtiments élevés ; (v) les demandes de permis et certificats qui concernent les bâtiments moyens dont la superficie est supérieure à 1 000 m².

RRU soumis à enquête publique

Pour le surplus, en sa séance du 24 janvier 2019, le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté le projet de révision du Règlement Régional d’Urbanisme(RRU).

L’enquête publique concernant le projet de modification du RRU et le rapport sur les incidences environnementales se tient du 14 mars au 13 avril 2019inclus. Les documents adoptés par le GRBC sont consultables dans les dix-neuf communes de la Région bruxelloise et sur le site internet dans l’administration régionale :  Téléchargez les documents mis à l’enquête publique

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