La valorisation du patrimoine des personnes de droit public et leurs actes authentiques – Article

PY ErneuxPierre-Yves Erneux
Notaire à Namur

I. Le recours à l’acte authentique

En vue de valoriser leur patrimoine immobilier, les personnes de droit public, à l’instar de toute autre personne de droit, recourent plus ou moins régulièrement à l’acte authentique. Il peut s’agir de « simples » actes de vente comme d’actes plus pointus, en raison du type de droits mis en œuvre (exemple : droits réels démembrés) ou de la nature des opérations (apport à titre gratuit, organisation de volumes complexes…).

Pour autant, il ne faut pas se fourvoyer, ces actes, a priori semblables à ceux des personnes de droit privé, sont émaillés d’un ensemble de spécificités que leur bonne rédaction commande d’identifier et de traduire justement.

 II. Quelques spécificités attachées aux actes authentiques des personnes de droit public

La problématique de la comparution et de la représentation des personnes de droit public, déjà sensible dans le droit notarial « classique », l’est plus encore pour les personnes de droit public, puisqu’elle touche à la question des compétences qui est d’ordre public. En d’autres termes, tout manquement est ici durement sanctionné par la nullité absolue de l’acte, alors qu’à bien y regarder, on constate parfois des carences dans les délégations.

S’agissant des collectivités décentralisées et de certains organismes publics, il faut faire mention de l’impact des régimes de tutelle sur la stabilité des contrats immobiliers. Il s’agit ici de rencontrer une double préoccupation : d’abord, en articulant les tutelles, selon qu’elles sont générales ou spéciales, avec les dispositions des contrats eux-mêmes, tantôt parce qu’elles sont préalables à la formation des contrats, tantôt parce qu’elles sont susceptibles de les mettre à néant a posteriori et qu’il faut prévenir un effet de surprise dans le chef du cocontractant et des tiers (créanciers…). Ensuite, parce qu’il y a lieu de développer une méthodologie pour permettre leur exercice avant la signature des actes authentiques dans la mesure où ces régimes de tutelle sont susceptibles d’atteindre la sécurité juridique (dont les actes doivent absolument continuer de bénéficier dans l’intérêt général).

S’agissant des immeubles soumis au régime de la domanialité publique (ce qui n’est évidemment pas le cas de tous les biens des personnes de droit public), relevons la nature des droits qui peuvent être mis en œuvre et par voie de conséquence, des contrats qui peuvent être authentifiés. On sait en effet que, depuis l’arrêt de Cassation du 18 mai 2007 (Cass., 18 mai 2007, Rev.not.b., 2007, p.631, et note de Dominique Lagasse, « Remise en cause de l’indisponibilité du domaine public ? »), il n’est plus contesté que la règle de l’indisponibilité des biens du domaine public n’est pas absolue, mais relative : la constitution de droits privatifs sur les biens du domaine public n’est interdite que dans la mesure où ils sont contraires à l’affectation publique du bien, « incompatibles » avec celles-ci (Dominique Lagasse, La promotion immobilière et les exigences de la domanialité publique, in La promotion immobilière, Jurimpratique, 2008/1, spéc. n°5). Ce principe étant énoncé, comment faut-il le traduire dans les actes notariés ? En amont, cette précarité peut-elle s’accommoder de tous les régimes juridiques, en ce compris du régime de copropriété forcée ou encore de la durée minimum du droit d’emphytéose ?

Enfin, on l’oublie parfois, mais la qualité des personnes de droit public peut avoir des conséquences à d’autres passages de l’acte, comme les engagements contractuels liées au statut administratif de l’immeuble (une Région peut-elle s’exonérer de ses obligations en matière d’état des sols ?), le régime fiscal de l’acte notarié et les formalités consécutives à celui-ci (tous les actes authentifiés sur réquisition d’une personne de droit public bénéficient-ils de la gratuité ? Faut-il adresser des notifications fiscales à l’encontre de celles-ci ?), dans une certaine mesure, le régime contractuel applicable à celui-ci (une personne de droit public est-elle soumise à la loi sur les pratiques du marché et la protection des consommateurs, à la loi Breyne… ?).

III. Pratique des actes authentiques

Enfin, l’acte authentique n’est ni l’apanage des notaires, ni celui des comités d’acquisition (CAI) qui ne disposent pas d’un monopole en cette matière, bien évidemment pas plus que les notaires eux-mêmes. Dès lors, au-delà de la grande complémentarité de ces professionnels, il convient d’identifier les atouts des uns et des autres, que ce soit quant à la nature de l’authentification qui manifestement n’est pas la même, quant aux obligations qui pèsent respectivement sur ces acteurs de l’authentification, ou encore quant aux coûts qu’ils génèrent. En effet, si l’intervention des CAI est généralement présentée comme « gratuite », les notaires ne doivent, pour leur part, pas perdre de vue que le barème règlementaire les oblige à pratiquer une tarification réduite pour certaines personnes de droit public.

Ce sera bien l’ensemble de ces aspects vus dans la pratique des actes authentiques immobiliers que nous allons aborder, en suggérant çà et là des clauses aux praticiens…

Pour en savoir plus, retrouvez Pierre-Yves Erneux lors de la formation « Gestion et valorisation du patrimoine immobilier du secteur public » le 25 avril 2013 à Bruxelles.