Les autorisations administratives : les clefs de la réussite

François BoonFrançois Boon
Avocat Honoraire
Maître de conférence à l’Université de Mons – Facultés Polytechniques et d’architecture
2BUILD Consulting

I. Un droit de l’aménagement du territoire complexe

Partons d’abord d’un constat. Le droit de l’aménagement du territoire et de l’environnement est devenu éminemment complexe et parsemé d’embûches pour qui souhaite mener à bien son projet immobilier. Ce constat vaut quelle que soit la région dans laquelle on se trouve.

Cette complexification est le produit de nombreux facteurs, tenant tant de l’importance croissante de la production réglementaire européenne, que de l’instabilité née du phénomène du « nimby » (not in my backyard), ou encore du caractère devenu essentiellement mouvant du droit prévalant en ces matières à l’image de la société qu’il est censé régir.

Ces contraintes nées du contexte ambiant liées à celles des changements à venir (pour la Région wallonne notamment, la réforme du CoDT ou encore la réforme des implantations commerciales) imposent au développeur et à son architecte une approche pour le moins pragmatique de son projet.

II. Les contraintes nées des plans et documents d’aménagement applicables

Parmi moult recommandations en la matière, je me permets d’en pointer trois en particulier.

Tout d’abord, il me paraît essentiel, ce avant toute définition programmatique du projet ou du coût de crayon de l’architecte, de brosser de manière exhaustive l’ensemble des contraintes nées des plans et documents d’aménagement applicables, qu’ils soient réglementaires ou simplement indicatifs. L’analyse permettra de même et surtout de distinguer les prescriptions ou recommandations qui sont essentielles (et desquelles il sera difficile de déroger ou s’écarter) de celles qui sont davantage accessoires. Rappelons encore une fois à cet égard que les dispositions qui ont valeur réglementaire doivent être respectées, les dérogations ne pouvant être envisagées que de manière très limitée et uniquement dans les hypothèses et les conditions prévues par la loi, le règlement ou le code. Les désillusions sont malheureusement encore fort nombreuses, à défaut d’avoir effectivement anticipé sérieusement ces questions.

Ensuite, il arrive fréquemment que le développeur se retrouve face à un choix qu’il devra opérer entre différentes voies procédurales possibles : plusieurs permis (unique, d’urbanisme, d’urbanisation ou de lotir, voire un permis intégré[1]) ou instruments (par exemple la voie des périmètres, celle des schémas ou des plans) préalables à ces permis. Il s’agira pour l’opérateur de réaliser son bilan coût/avantage entre les différentes voies possibles supposant de trancher bien souvent entre efficacité/rapidité et une plus grande sécurité juridique, mais aussi de dégager le meilleur modus operandi possible en concertation avec l’autorité administrative compétente.

Enfin, je ne saurai trop insister sur le soin à apporter à la préparation de son dossier de permis, et ce notamment au travers de l’évaluation des incidences environnementales du projet, mais aussi du rapport urbanistique joint au dossier et qui contiendra entre autres mentions, une description claire du projet dans ses lignes forces, une analyse des contraintes juridiques du terrain, ainsi qu’une motivation pertinente des dérogations et autres écarts sollicités au regard de ces contraintes.

Cette exigence de qualité est d’autant plus importante qu’un dossier qualitatif à ce niveau fournira l’ensemble des éléments juridiques et factuels permettant ensuite à l’autorité délivrante non seulement de statuer en connaissance de cause de l’ensemble des tenants et aboutissants du projet, mais également de motiver sa décision de manière optimale, motivation dont on connaît malheureusement les déboires qu’elle peut susciter dès lors qu’un recours est porté devant une juridiction administrative.

Pour plus d’informations sur le sujet, retrouvez François Boon lors de notre formation Opérations immobilières publiques les 24 et 25 février 2015 à Bruxelles.

[1]Sous réserve de l’aboutissement de la réforme actuellement en discussion au Parlement wallon relative à la matière des implantations commerciales, le permis intégré vaudra permis d’implantation commerciale et permis d’urbanisme, d’environnement ou encore permis unique.

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