Le point sur les charges d’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale – Article

Thomas Hauzeur
Avocat
CMS DeBacker

I- Le contexte

Le nouveau régime des charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme en région de Bruxelles-Capitale a été publié au Moniteur belge du 2 décembre 2013 et est entré en vigueur le 21 décembre 2013.

Contrairement à d’autres régions, la Région de Bruxelles-Capitale a opté de longue date pour l’uniformisation du régime des charges d’urbanisme lors de la délivrance des permis d’urbanisme en figeant l’énumération des charges obligatoires, les exonérations et surtout leur montant, dans un arrêté du Gouvernement. L’intention est ainsi de tendre vers une plus grande transparence et d’assurer une égalité de traitement entre les demandeurs.

La recherche de cet objectif louable avait connu un coup d’arrêt à la suite de l’annulation de l’arrêté du 12 juin 2003 par un arrêt du Conseil d’État n° 194.193 du 15 juin 2009.

Entre temps, le projet de plan régional démographique (PRASD) est rentré dans la danse, et le Gouvernement bruxellois a décidé de lier le sort du nouvel arrêté du 26 septembre 2013 relatif aux charges d’urbanisme imposées à l’occasion de la délivrance des permis d’urbanisme à celui du PRASD, afin notamment de pouvoir « capter les plus-values » qui seront générées par les possibilités plus larges de construire, notamment du logement, dans des zones jusque-là non prévues à cet effet.

Les deux textes sont donc entrés en vigueur le même jour.

II- Nouveautés ?

Les principales innovations du régime de 2013 par rapport au régime de 2003 sont les suivantes.

1. A – Nouveaux faits générateurs pour les charges obligatoires

 

• • Le logement, alors exempté, pour les projets de plus de 1 000 m².
• • Les commerces et commerces de gros et entraînant le dépassement du seuil de 2 000 m².
• • Les établissements hôteliers, entraînant le dépassement du seuil de vingt chambres.

 

1. B – Les montants

 

• • Pour le logement entre 50 et 65 € pour les m² de superficie au-delà des 1 000 premiers m².
• • Pour les bureaux entre 125 et 200 € pour les m² de superficie au-delà des 500 premiers m².
• • Pour les activités de production et de biens immatériels entre 125 et 200 € pour les m² de superficie au-delà des 500 premiers m².
• • Pour les missions diplomatiques, de postes consulaires : 125 € pour les m² de superficie au-delà des 500 premiers m².
• • Pour parkings à vocation commerciale de plus de 24 emplacements : 125 €.
• • Les commerces et commerces de gros : 125 € pour les m² de superficie au-delà des 2 000 premiers m².
• • Les établissements hôteliers : 90 €.

 

1. C – Choix du demandeur de permis

Le régime de 2013 prévoit la possibilité pour le demandeur de proposer, dans sa demande de permis :

• • La réalisation de 15 % de logements conventionnés en lieu et place de l’ensemble des charges qui pourraient être imposées en numéraire, la réalisation de 15 % de logements encadrés/conventionnés. Ces logements seront proposés prioritairement aux opérateurs immobiliers publics pendant un délai d’un an à compter de la délivrance du permis. Dans cette hypothèse, la proposition est admissible même si le coût pour le demandeur des actes et travaux ainsi identifiés est inférieur à la valeur en numéraire.
• • La cession de logements à titre gratuit à un opérateur immobilier public.
• • La réalisation d’un équipement de service public ou d’intérêt collectif, moyennant due motivation.

Il s’agit là d’une différence notable par rapport à l’ancien régime.

III- Disposition transitoire

L’arrêt du 26 septembre 2013 s’applique aux demandes de permis d’urbanisme déclarées complètes après le 21 décembre 2013, à l’exception de l’article 8 qui s’applique aux demandes en cours d’instruction. Cette disposition favorable au demandeur prévoit la déduction des charges déjà payées à l’occasion d’un précédent permis, non mis en œuvre, portant sur le même immeuble et dont « l’accusé de réception du dossier complet de la demande de permis a été délivré dans un délai de dix ans à compter de la notification du précédent permis ».

IV- Possibilité de modifier le taux des charges via un RCU ou un PPAS, seulement à la hausse

Le Conseil communal peut, par un plan particulier d’affectation du sol (PPAS) ou un règlement communal (RCU), soit augmenter la valeur des charges d’urbanisme obligatoires, soit déterminer d’autres circonstances dans lesquelles l’imposition des charges d’urbanisme est obligatoire et en déterminer la valeur. Il n’est toutefois pas possible d’imposer des charges pour les faits qui en sont exonérés par l’arrêté du Gouvernement.

V- Quand les charges doivent-elles être réalisées/payées ?

En principe le délai de réalisation des charges est imposé dans le permis.

À défaut, les actes et travaux relatifs aux charges doivent avoir commencé avant l’achèvement des travaux réalisés sur la base du permis qui a imposé ces charges et doivent être achevés avant la péremption de ce permis.

Lorsque les actes et travaux relatifs aux charges nécessitent un permis distinct du permis qui a imposé ces charges, la demande de permis doit être introduite par le titulaire du permis dans l’année qui suit la délivrance du permis imposant les charges. Si ce permis est définitivement refusé, la garantie qui doit couvrir l’intégralité du montant de la charge sera due de plein droit.

Aucune précision n’est apportée par la réglementation en cas de charge en numéraire. En pratique, les autorités imposent qu’elles soient payées quinze jours avant le début des travaux.

Ces délais peuvent, sur demande motivée du titulaire du permis, être revus par l’autorité qui a délivré le permis, pour autant que la demande en ait été faite au moins deux mois avant l’échéance du délai.

http://www.ejustice.just.fgov.be/loi/loi.htm

Retrouvez Thomas Hauzeur le mercredi 26 mars 2014 à Bruxelles lors de notre formation « Actualité du droit de l’urbanisme en Région de Bruxelles-Capitale »