Questions sur la propriété des volumes en droit belge – Interview

Nicole Verheyden-Jeanmart
Professeur Émérite UCL
Avocat

1- Quelle est la notion de propriété des volumes en droit belge et ses spécificités ?

Sur pied des articles 552 et 553 du Code civil, il est possible de dissocier la propriété du sol et du sous-sol. En effet, si selon l’article 552, la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous, il s’agit d’une présomption iuris tantum qui peut être renversée par une convention.

L’article 553 du Code civil vise explicitement un tel renversement lorsqu’un tiers acquiert par prescription la propriété d’un souterrain sous le bâtiment d’autrui ou d’une autre partie du bâtiment.

La dissociation de la propriété du sous-sol et du sol est admise tant en France qu’en Belgique. L’arrêt de la Cour de cassation belge du 13 septembre 2013 ne contredit pas cette validité. Une telle dissociation peut intervenir en pleine propriété ou par la concession d’un droit réel démembré, tel l’emphytéose ou la superficie.

Il ne nous paraît pas impossible de dissocier en plusieurs volumes tant la propriété du sol que celle du sous-sol pour autant bien entendu que la convention organise les « relations de voisinages » entre les divers « volumiers ».

2- Y-a-t-il interaction entre le droit de l’urbanisme et la propriété des volumes ?

La construction en volumes a été favorisée par la raréfaction de l’espace urbain et par la nécessité de pouvoir construire, sans précarité, au-dessus du domaine public en conférant à l’espace aérien au-dessus du domaine public un caractère privé autorisant l’aliénation de celui-ci ou la constitution d’un droit réel démembré.

La dissociation du sol et du sous-sol, de même que la superposition de la propriété de plusieurs volumes, requiert bien entendu la constitution d’un cadastre altimétrique.

3- Quelles servitudes faut-il prévoir pour garantir les droits des divers « volumiers » ?

La réponse à cette question dépend du projet envisagé et nécessite que le juriste chargé de la configuration juridique de l’opération immobilière ait une vue détaillée du projet sur le plan technique. Il s’agira d’organiser les servitudes d’ancrage, d’appui, de passage des canalisations ou des câbles.

Il conviendra également d’organiser les règles de voisinage indispensables à la réalisation du projet telles celles relatives aux éléments mitoyens et à leur entretien.

Rien n’empêche de prévoir une clause d’ordre général qui prévoit toutes espèces de servitudes qui s’avéreraient nécessaires ou même simplement utiles à la réalisation de l’opération immobilière en projet.

Pour en savoir plus, retrouvez Nicole Verheyden-Jeanmart lors de la formation « Propriété des volumes » le 26 novembre 2013 à Bruxelles.

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